Рент-ту-бай — это новый тип договора, введённый в итальянское право Декретом «Sblocca Italia» («Разблокировать Италию») (Декрет-закон 133/2014, преобразованный в Закон 164/2014). В рамках этой схемы собственник/предоставляющий в пользование сразу передаёт недвижимость арендатору/будущему покупателю, который выплачивает периодический платёж (арендный взнос). По истечении периода времени, установленного в этом же договоре, арендатор может решить приобрести недвижимость, вычитая из цены часть уже уплаченных взносов.

Схема структурирована в две стадии (одна из которых является лишь факультативной):

• первая — предоставление недвижимости в пользование;
• вторая — переход права собственности на недвижимость от предоставляющего к арендатору, и она является факультативной: закон не предусматривает взаимного обязательства сторон завершить куплю-продажу и не устанавливает, что право собственности переходит автоматически по окончании срока пользования; вместо этого закон предоставляет арендатору право на покупку.

Платёж (арендный взнос)
В договоре должны быть указаны две различные составляющие подлежащего уплате взноса: составляющая за пользование недвижимостью (вознаграждение за фактическое владение) и составляющая, которая подлежит зачёту в счёт покупной цены в случае, если арендатор решит воспользоваться своим правом на покупку.

Для каких типов недвижимости может использоваться
Договор rent to buy может быть заключён в отношении любого типа объекта недвижимости: жилого, коммерческого, промышленного, офисного, а также в отношении земельных участков.

Важность регистрации (транскрипции)
Регистрация (транскрипция) договора rent to buy порождает в силу закона двойной эффект, соответствующий двум «стадиям» схемы:

• эффект противопоставимости третьим лицам в отношении предоставления пользования;
• преимущественный эффект, аналогичный тому, который возникает при регистрации предварительного договора, в отношении обязательства предоставляющего передать право собственности на недвижимость, если арендатор осуществит своё право на покупку.

Таким образом арендатор получает полную защиту, позволяющую ему приобрести недвижимость в том же «юридическом состоянии», в котором она находилась на момент подписания договора rent to buy, при нейтрализации любых неблагоприятных записей или обременений, внесённых после транскрипции договора.
Транскрипция договора rent to buy также обеспечивает специальную защиту арендатора в случае неисполнения обязательств предоставляющим.

Замена арендатора в его положении
Договор rent to buy может быть структурирован и по схеме договора «в пользу назначаемого лица», в соответствии с которой арендатор имеет право заменить себя другим лицом, которое затем принимает на себя права и обязанности, вытекающие из договора.

Если арендатор нарушает обязательства
Если арендатор не исполняет обязательства, принятые по договору rent to buy (включая обязательство по уплате взносов), предоставляющий может по своему усмотрению:

• начать исполнительное производство в отношении имущества арендатора (статья 2910 Гражданского кодекса) для получения причитающихся сумм;
• требовать реального исполнения (статья 2931 Гражданского кодекса), когда нарушение арендатора касается «обязанности совершить действие», например проведения текущего ремонта недвижимости;
• требовать расторжения договора (статьи 1453 и след. Гражданского кодекса), при условии что нарушение не является малозначительным.

Если арендатор решит не покупать недвижимость
Если арендатор решает не переходить к покупке, договор прекращает своё действие по истечении согласованного срока. Соответственно, предоставляющий будет вправе:

• получить обратно недвижимость;
• удержать из уплаченных к тому моменту взносов сумму, соответствующую составляющей за пользование, при этом он обязан вернуть арендатору часть взносов, отнесённую на счёт покупной цены, в объёме, установленном договором.

Возврат недвижимости
Как в случае нарушения обязательств арендатором, так и в случае неосуществления им права на покупку предоставляющий имеет право на немедленный возврат недвижимости.

Кто оплачивает налоги, связанные с правом собственности на недвижимость
В период пользования налоги, связанные с правом собственности на недвижимость (например, IMU), несёт собственник, как и при обычных договорах аренды. TASI, напротив, уплачивается частично собственником, частично арендатором, в пропорциях, установленных каждым муниципалитетом. TARI (налог на вывоз отходов) несёт арендатор, который, как фактический владелец объекта, пользуется услугой по вывозу мусора.

Источник: https://notariato.it/it/casa/il-rent-buy