Покупка дома, безусловно, является одной из самых важных экономических операций в жизни людей, и для наилучшей защиты граждан государство требует, чтобы договор был заключён беспристрастным и специализированным в данной области должностным лицом: нотариусом.
Нотариус, действительно, по закону действует в позиции независимости и нейтральности по отношению к продавцу и покупателю, гарантируя, что приобретение недвижимости осуществляется в полном соответствии со всеми нормами закона.
По этой причине рекомендуется, чтобы покупатель (почти всегда более слабая сторона сделки) обращался к доверенному нотариусу с самого начала переговоров, ещё до подписания предложений о покупке или предварительных договоров, которые уже являются обязательными и обязывающими, чтобы вместе с ним можно было рассмотреть каждый аспект предстоящей операции.
Выбор нотариуса абсолютно свободен (он не должен навязываться агентством недвижимости или банком, у которого запрашивается ипотека) и принадлежит покупателю, поскольку именно он обязан оплачивать вознаграждение, если иное не согласовано с продавцом.
Поэтому выбор нотариуса должен основываться на доверительных отношениях клиента с ним, а также на времени, уделённом консультированию, и оказанной помощи для обеспечения безопасной покупки.
Источник: https://www.notariato.it/it/casa/regole-acquistare
Предварительный договор
Предварительный договор (также называемый компромиссом) — это полноценный договор, который обязывает обе стороны к заключению окончательного контракта.
Предварительный договор должен содержать основные элементы продажи, такие как цена и приобретаемый объект, адрес и точное описание (этажи, комнаты и т. д.) с обновлёнными данными Кадастра, а также дату окончательного договора. Кроме того, желательно определить все взаимные обязательства, которые должны быть исполнены до передачи недвижимости. В случае продажи недвижимости на стадии строительства законодательством предусмотрены особые правила для составления предварительного договора. Предварительный договор обязательно должен быть заключён нотариусом в форме публичного акта или нотариально удостоверенной частной письменной формы.
В случае:
- значительных авансовых платежей;
- длительного периода между предварительным и окончательным договором;
- продавца, подверженного риску банкротства.
Для обеспечения максимальной защиты будущего покупателя крайне желательно, чтобы предварительный договор был заключён нотариусом посредством нотариально удостоверенной частной письменной формы или публичного акта, чтобы он был внесён в Реестр недвижимости. В остальных случаях целесообразность такой регистрации может быть оценена при помощи нотариуса.
Регистрация действует как настоящая резервация права покупки недвижимости. Это больше не просто частное соглашение между покупателем и продавцом: оно становится юридически действительным для всех (технически — «имеющим силу в отношении третьих лиц»). Продавец, соответственно, не сможет продать недвижимость кому-то ещё, ни предоставить ипотеку на неё, ни установить сервитут или любое другое обременяющее право. Возможные кредиторы продавца не смогут зарегистрировать ипотеку на обещанную к продаже недвижимость или арестовать её. С момента регистрации предварительного договора недвижимость «резервируется» за будущим покупателем, и любые последующие регистрации или записи не будут иметь силы в его отношении.
При регистрации предварительного договора должны быть уплачены следующие налоги, которые затем будут зачтены при заключении окончательного договора:
- 0,50% на задаток
- 3% от сумм, уплаченных в качестве аванса на цену.
Источник: https://notariato.it/it/casa/il-contratto-preliminare