يُعد Rent to Buy (عقد الإيجار مع خيار الشراء) نوعًا جديدًا من العقود، أُدخل إلى النظام القانوني الإيطالي بموجب مرسوم «إطلاق إيطاليا» (Decreto Sblocca Italia – المرسوم بقانون رقم 133/2014 كما حُوِّل إلى القانون رقم 164/2014). بموجب هذا العقد، يسلّم المالك/المُعطي العقار فورًا إلى المستأجر/المشتري المستقبلي، الذي يدفع بدل الإيجار؛ وبعد فترة زمنية محددة في العقد نفسه، يمكن للمستأجر أن يقرر شراء العقار، مع خصم جزء من البدلات المدفوعة سابقًا من ثمن الشراء.
يتكوّن العقد من مرحلتين (إحداهما محتملة فقط):
- المرحلة الأولى هي منح حق استعمال العقار للمستأجر؛
- المرحلة الثانية هي نقل ملكية العقار من المُعطي إلى المستأجر، وهي مرحلة احتمالية فقط: فالنص القانوني لا يفرض التزامًا متبادلاً على الطرفين بإبرام عقد البيع، ولا ينص على انتقال الملكية تلقائيًا عند انتهاء فترة الاستعمال؛ وإنما يمنح القانون المستأجر حق الشراء فقط.
بدل الإيجار
يجب أن يبيّن العقد بشكل صريح المكوّنين اللذين يتكوّن منهما بدل الإيجار المستحق الدفع:
المكوّن الأول مخصص لمقابل الانتفاع بالعقار (أي بدل الاستعمال)،
والمكوّن الثاني يُحتسب ضمن ثمن البيع في حال قرر المستأجر ممارسة حقه في الشراء.
نوع العقارات التي يمكن تطبيق العقد عليها
يمكن إبرام عقد Rent to Buy لأي نوع من العقارات: السكنية، التجارية، الإنتاجية، الإدارية، وكذلك بالنسبة للأراضي.
أهمية التسجيل
يُنتج تسجيل عقد Rent to Buy، قانونًا، أثرين اثنين يتوافقان مع المرحلتين اللتين يتكوّن منهما العقد:
- أثر نفاذ في مواجهة الغير بالنسبة لمنح حق استعمال العقار؛
- أثرًا تحفظيًا (أو تمهيديًا) مشابهًا للأثر الناشئ عن تسجيل عقد ابتدائي، فيما يتعلق بالتزام المُعطي بنقل الملكية في حال ممارسة المستأجر حق الشراء.
وبهذه الطريقة يُضمن للمستأجر مستوى عالٍ من الحماية، بحيث يتمكن من اكتساب العقار في ذات «الوضع القانوني» الذي كان عليه عند إبرام عقد Rent to Buy، مع تحييد أي تسجيلات أو قيود لاحقة قد تضر به، أُجريت بعد تسجيل العقد.
كما يوفّر تسجيل عقد Rent to Buy حماية خاصة للمستأجر أيضًا في حالة إخلال المُعطي بالتزاماته.
الحلول محل المستأجر في مركزه العقدي
يمكن إبرام عقد Rent to Buy أيضًا وفق نموذج «العقد لشخص يُسمّى لاحقًا»، الذي يتيح للمستأجر أن يعيّن في ما بعد شخصًا آخر يحلّ محلّه في الحقوق والالتزامات الناشئة عن العقد.
في حال إخلال المستأجر
في حال إخلال المستأجر بالالتزامات التي تعهّد بها عند إبرام عقد Rent to Buy (ومن بينها التزام دفع بدل الإيجار)، يمكن للمُعطي، بحسب اختياره:
- الشروع في إجراءات التنفيذ الجبري على أموال المستأجر (المادة 2910 من القانون المدني الإيطالي) للحصول على المبالغ المستحقة له؛
- طلب التنفيذ العيني (المادة 2931 من القانون المدني الإيطالي) عندما يتعلق الإخلال بـ«التزام بعمل»، مثل القيام بأعمال الصيانة العادية للعقار؛
- طلب فسخ العقد (المواد 1453 وما يليها من القانون المدني الإيطالي)، شريطة ألا يكون الإخلال طفيفًا.
إذا قرر المستأجر عدم شراء العقار
إذا قرر المستأجر عدم المضي في عملية الشراء، ينتهي العقد عند حلول الأجل المتفق عليه ويتوقف عن إنتاج أي أثر قانوني. وفي هذه الحالة يكون للمُعطي الحق في:
- استرداد العقار؛
- الاحتفاظ بكامل الجزء من البدلات المدفوعة حتى ذلك الحين والمتعلق بمقابل الاستعمال، مع التزامه برد الجزء من البدلات الذي كان مخصصًا لاحتسابه كثمن للبيع، وذلك بالقدر المحدد في العقد.
ردّ العقار
سواء في حالة إخلال المستأجر، أو في حالة عدم ممارسة حق الشراء، يكون للمُعطي الحق في الاسترداد الفوري للعقار.
من يتحمل الضرائب المرتبطة بحيازة العقار
خلال فترة الاستعمال، تقع الضرائب المرتبطة بحيازة العقار (مثل ضريبة IMU على العقارات) على عاتق المالك، كما هو الحال في عقود الإيجار العادية.
أما ضريبة TASI فتدفع جزئيًا من قبل المالك وجزئيًا من قبل المستأجر، وفقًا للنِّسَب التي يحددها كل بلدية.
في حين تقع ضريبة TARI (ضريبة النفايات) على عاتق المستأجر، إذ إنه بوصفه الحائز الفعلي للعقار، هو المستفيد من خدمة جمع النفايات.